SCI
La société civile immobilière est l'un des outils les plus utilisés de la gestion patrimoniale — et l'un des plus mal employés lorsqu'elle est constituée sans objectif précis ni statuts adaptés. Bien conçue, elle organise la détention à plusieurs, prépare la transmission et donne de la souplesse à la gestion.
L'étude conçoit et suit des sociétés civiles adaptées à chaque situation : familiale, patrimoniale ou professionnelle, en veillant à la cohérence entre statuts, régime fiscal et objectifs de transmission.
Problématiques rencontrées
- Déterminer si la SCI est l'outil adapté — elle ne l'est pas toujours — et la dimensionner à l'objectif : détention, gestion, transmission.
- Rédiger des statuts sur mesure : pouvoirs du gérant, agrément, démembrement des parts, comptes courants.
- Choisir le régime fiscal — impôt sur le revenu ou option pour l'impôt sur les sociétés — et en mesurer les conséquences à long terme.
- Organiser cessions et transmissions de parts, notamment depuis la forme authentique imposée aux cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière.
L'approche de l'étude
La SCI n'est pas une formule : c'est un contrat de société dont chaque clause doit servir un objectif identifié. L'étude examine d'abord l'opportunité même de la société, puis construit des statuts adaptés à la famille ou au groupe d'associés, en intégrant dès l'origine la transmission et la sortie.
Déroulement d'un dossier
Analyse de l'objectif et validation de l'outil sociétaire.
Rédaction des statuts et constitution : apports, capital, formalités.
Acquisition ou apport de l'immeuble par la société.
Suivi de la vie sociale : assemblées, cessions de parts, transmissions.
Questions fréquentes
- La SCI fait-elle échapper l'immeuble aux droits de succession ?
- Non. Les parts sont taxables comme tout actif ; la société facilite en revanche la transmission progressive, le cas échéant avec démembrement et donations échelonnées.
- SCI à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés ?
- L'IS allège la fiscalité des revenus capitalisés mais alourdit généralement celle des plus-values de cession. L'arbitrage dépend de l'horizon de détention et de la stratégie de revenus : il se chiffre avant la constitution.
- La cession de parts de SCI exige-t-elle un acte notarié ?
- Pour les sociétés à prépondérance immobilière, la loi impose désormais la forme authentique aux cessions de parts. L'étude sécurise l'opération comme une vente immobilière : audit, garanties, fiscalité.
- Peut-on loger sa résidence principale dans une SCI ?
- C'est possible mais rarement neutre : abattements fiscaux, protection du logement familial et régimes de faveur s'appliquent différemment. Un examen préalable s'impose.
Expertises connexes
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