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Thomas LévyNotaire · Paris XVI
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Immobilier

Marchands de biens

Opérations d'achat-revente : engagements de revente, TVA sur marge, division et rénovation — la sécurisation notariale des opérations de marchands de biens.

L'activité de marchand de biens conjugue vitesse d'exécution et densité réglementaire : chaque opération d'achat-revente engage des choix fiscaux irréversibles et des responsabilités spécifiques à l'égard des acquéreurs.

L'étude accompagne les professionnels de l'achat-revente sur l'ensemble du cycle : acquisition, division éventuelle, travaux et reventes, avec un suivi rigoureux des engagements fiscaux souscrits.

01 · Comprendre

Problématiques rencontrées

  • Arbitrer le régime fiscal de chaque opération : droits réduits sous engagement de revente, TVA sur marge ou sur prix total.
  • Tenir les délais des engagements fiscaux et en gérer la déchéance éventuelle.
  • Sécuriser les opérations de division : découpe, règlement de copropriété, ventes à la découpe et droits des occupants.
  • Encadrer les travaux : autorisations, responsabilités, assurances et garanties dues aux acquéreurs.

02 · Structurer

L'approche de l'étude

L'économie d'une opération d'achat-revente dépend d'abord de ses paramètres fiscaux et de la maîtrise du calendrier. L'étude fixe le régime de l'opération dès l'acquisition, rédige les engagements en conséquence et sécurise la chaîne des reventes, y compris lorsque le bien est occupé.

03 · Accompagner

Déroulement d'un dossier

  1. Étape 1 sur 4 : Analyse de l'opération projetée : fiscalité, occupation, travaux, financement.

  2. Étape 2 sur 4 : Acquisition avec les engagements fiscaux adaptés.

  3. Étape 3 sur 4 : Le cas échéant, division de l'immeuble et préparation des lots.

  4. Étape 4 sur 4 : Reventes, suivi des délais fiscaux et clôture de l'opération.

Questions fréquentes

Qu'apporte l'engagement de revente ?

Il permet d'acquérir moyennant des droits d'enregistrement réduits, à condition de revendre dans le délai légal. Son non-respect entraîne le paiement des droits complémentaires et des intérêts.

Quand s'applique la TVA sur marge ?

Pour certaines reventes de biens acquis sans TVA déductible, sous conditions tenant notamment à l'identité juridique du bien entre l'achat et la revente. L'analyse se fait opération par opération, avant l'acquisition.

La vente à la découpe d'un immeuble occupé est-elle libre ?

Non : selon les cas, les locataires bénéficient de droits de préemption et de protections spécifiques, dont la méconnaissance expose à la nullité. Le calendrier des congés et offres est déterminant.

Le marchand de biens doit-il garantir les travaux réalisés ?

Oui, dans les conditions du droit commun et, pour certains travaux, des régimes de la construction. Les assurances et la documentation des travaux se préparent avant la mise en vente.

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